Ako platne zvolať schôdzu a zvládnuť zápisnicu?

Aktualizácia 13.4.2026

Schôdza vlastníkov bytov a nebytových priestorov (pri spoločenstvách vlastníkov bytov ju zákon nazýva zhromaždením, pre zjednodušenie ju však v tomto článku budeme volať schôdza) je nástrojom na výkon správy, ktorý nemá len rozhodovací charakter. Účelom schôdze vlastníkov je nie len prijímať rozhodnutia, ale aj diskutovať o problémoch v dome, informovať ostatných a byť informovaný. Účelom schôdze sú aj prezentácie dodávateľov, návrhy noviniek, odpočet práce správcu. V rámci rozhodovania samozrejme vlastníci prijímajú rozhodnutia o drobných nákupoch ale aj obrovských úveroch na obnovu. O oprave maličkostí, ale aj o významnej zmene kvality a bezpečnosti bývania. O zmene správcu či zmene zástupcu, o orgánoch SVB ak na dome vykonáva správu. Z uvedeného logicky vyplýva potreba zákonnej úpravy nie len samotného konania schôdze a princípov hlasovania, ale aj jej zvolanie a vyhodnocovanie.

*§ 14 BytZ
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.
(2) Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu vlastníkov považuje aj zhromaždenie.*Kto zvoláva schôdzu?
Pri výkone správy domu správcom vyhlasuje schôdzu v prvom rade správca. Má zákonnú povinnosť vyhlásiť schôdzu najmenej jeden krát za rok. Rovnaká povinnosť pri spoločenstvách vlastníkov bytov prislúcha rade spoločenstva (pozor nie predsedovi ale rade). Vlastníci však môžu pociťovať potrebu aj inej ako povinnej schôdze a môžu o jej vyhlásenie požiadať. O vyhlásenie schôdze v takom prípade musí požiadať najmenej štvrtina vlastníkov resp. hlasov. Ak správca nezvolá schôdzu tak, aby sa konala najneskôr v 15. deň od doručenia žiadosti, má právo schôdzu vyhlásiť štvrtina vlastníkov. Znamená to, že vyhlásenie schôdze musí ľubovoľná štvrtina vlastníkov resp. hlasov v dome takéto vyhlásenie podpísať.

*§14 BytZ
(1) Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.*Pri spoločenstvách vlastníkov zákon nahrádza štvrtinu vlastníkov predsedom. Teda o zvolanie schôdze žiada predseda SVB a ak ho rada nezvolá v lehote 15 dní od podania žiadosti, tak ho zvolá predseda. Vyvstáva však otázka čo sa udeje, keď ani predseda schôdzu nezvolá alebo ani o jej zvolanie radu nepožiada. Máme za to, že zákonodarca vyslovene nezakazuje konanie štvrtiny vlastníkov, aj keď to tak na prvý pohľad môže vyzerať. Predchádzajúce znenia zákona o bytoch túto možnosť štvrtine priznávali, ale zákonom 283/2018 Z.z. sa ustanovenia zákona o bytoch novelizovali a z dôvodovej správy vyplýva, aj keď nie celkom jednoznačne, že zákonodarca naozaj mal záujem zmeniť právomoci. Odporúčame napriek nejednoznačnosti žiadosť štvrtiny vlastníkov pri SVB používať, pomôže to súdnej praxi minimálne priniesť judikát k tomuto problému.

Ako sa schôdza zvoláva?
Vyhlásenie schôdze alebo zhromaždenia musí mať striktne písomnú formu. Vyhlásenie musí byť zverejnené najmenej sedem dní pred konaním schôdze, pričom deň konania schôdze sa do tejto doby nezapočítava.

Príklad
Ak teda má byť schôdza 10. deň v mesiaci, tento sa do doby vyhlásenia nepočíta, vyhlásená musí byť najneskôr 2. deň v mesiaci, ktorý sa do tejto doby počíta.
Oznámenie o schôdzi musí byť každému vlastníkovi doručené, ak zmluva o výkone správy, alebo zmluva o spoločenstve neurčí iný spôsob doručenia. Doručuje sa teda :

1. Fyzickej osobe ( bez ohľadu na to či ide alebo nejde o podnikateľa ) na adresu registrovanú v registri obyvateľov SR.
2. Právnickej osobe na adresu sídla spoločnosti.
3. Vyvesením v spoločných priestoroch domu a vhodením do poštovej schránky v dome.

Podmienkou doručenia formou podľa bodu 3 je napríklad nasledovný text v zmluve :
„Pozvánky na schôdze a oznámenia o písomných hlasovaniach správca doručuje vyvesením v spoločných priestoroch bytového domu a vhodením do poštovej schránky domu.“
Na doručovanie v tomto prípade postačuje, že oznámenie sa dostalo včas do dispozičnej sféry adresáta. Neočakáva sa, že doručenie prebehne tak, že bude odoslané doporučene prípadne aj do vlastných rúk, nakoľko pri fyzických osobách sa fikcia doručenia neuplatňuje a pri právnických by sa uplatnila až po márnom uplynutí 18 dňovej úložnej lehoty zásielky. To by neúmerne nútilo správcu alebo spoločenstvo posielať oznámenia až 26 dní pred konaním schôdze čo s istotou nebolo zámerom zákonodarcu.

*§14a BytZ
(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.*Čo musí byť obsahom oznámenia o schôdzi?

1. Kto schôdzu vyhlasuje ( správca, rada SVB, predseda, 25 % vlastníkov )
2. Adresa domu, ktorého sa schôdza týka
3. Termín konania schôdze / zhromaždenia ( označenie dňa a hodiny )
4. Miesto konania schôdze / zhromaždenia ( presné miesto, nestačí uviesť že v dome )
5. Program schôdze ( odporúčame aj s povinnými bodmi ako otvorenie, voľba zapisovateľa, overovateľov, predsedajúceho etc. )

Zápisnica zo schôdze, do kedy?
Správca, predseda SVB, člen rady, zástupca vlastníkov alebo osoba poverená ako zapisovateľ po spísaní zápisnice dá túto na podpis overovateľom. Overenú zápisnicu ten, kto schôdzu vyhlasoval, teda spravidla správca alebo rada SVB, zverejní do 7 dní od jej konania.

POZOR!!! Ak schôdzu zvolávala štvrtina vlastníkov, v rovnakej dobe ju musia doručiť správcovi alebo predsedovi SVB.

§14a zákona o bytoch
(6) Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania. Príklad:
Schôdza sa konala 2. dňa v mesiaci, zápisnica musí byť zverejnená najneskôr 9. deň mesiaci.
Obsah zápisnice, čo najmenej tam musí byť?

1. Označenie z akej schôdze sa zápisnica vyhotovuje teda napríklad zápisnica zo schôdze bytového domu Ulica číslo.
2. Miesto a termín konania schôdze.
3. Odsúhlasený program schôdze a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu.
4. Znenie prijatých rozhodnutí a iné skutočnosti, ak napríklad vyplynulo z diskusie, že vlastníci potrebujú napríklad zaviazať správcu k niečomu alebo sa rozhodli že vyhlásia písomné hlasovanie alebo podobné rozhodnutia, ktoré nevyplývali automaticky z programu schôdze.
5. Meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
6. Dátum zverejnenia zápisnice.
7. Súčasťou je aj originál prezenčnej listiny a kópie splnomnocnení.

Upozorňujeme však, že prílohy sa nezverejňujú a ostávajú k nahliadnutiu u osoby, zodpovednej za správu domu.

Ako ju zverejniť? Opäť doručovať?
Zákon o bytoch hovorí, že zápisnica sa zverejňuje spôsobom v dome obvyklým. Čo to však je a čo musí spĺňať? Musíme brať ohľad na tzv. práva prehlasovaného vlastníka, ktoré sa odvíjajú od momentu, kedy bola zápisnica zverejnená alebo kedy sa dozvedel o výsledku hlasovania. Spôsob obvyklý je pojem vágny, neurčitý, a preto je nutné mať ho upravený v zmluve o výkone správy, zmluve so spoločenstve alebo ako výsledok predchádzajúceho hlasovania.

Mal by existovať teda napríklad takýto text dohody.
„Vlastníci súhlasia, že spôsob obvyklý na zverejňovanie výsledkov hlasovaní a zápisníc zo schôdzí vlastníkov ( zhromaždenia SVB ) je vyvesenie v skrinke na oznamy vo vestibule domu.“
Spôsob môže byť aj iný, napríklad vhodenie do poštových schránok, záleží na dohode. Skúste si to zjednodušiť, vlastníci majú svoje práva ale aj povinnosti a jednou z nich je zaujímať sa aktívne o dianie na dome. Mali by si byť vedomí preklúzie, zániku, práva prehlasovaného vlastníka na obranu cestou žaloby.