Digitálny poštár pre správcov a SVB nepovinný

Hoci sa to nezdá, ale začiatok ďalšieho roka sa blíži a s ním aj nové povinnosti v oblasti fakturácie. Hovoríme o povinnosti vystavovania a prijímania e-faktúry. A keďže oblasť správy bytových domov nie je výnimkou rozhodli sme sa pre vás zistiť aké pravidlá búdu od 1.1.2027 platiť pre bytové domy zastúpené správcami na základe Zmluvy o výkone správy a aké pre spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Spoločnými silami pre vás občianke združenie PODPORA SPRÁVY, zastúpené JUDr. Jozefom Štorom, LL.M., MBA a spoločnosť SPRÁVCA budov s.r.o., zastúpená JUDr. Janou Guoth, obaja ako organizácie poskytujúce poradenstvo a pomoc v oblasti správy bytových domov, spracovali nasledujúcu usmernenie, ktoré vychádza z vyjadrenia Finančnej správy Slovenskej republiky.

Od 1. januára 2027 sa mení spôsob, akým sa budú vystavovať a prijímať faktúry. Namiesto papierových faktúr alebo obyčajných PDF súborov budú podnikatelia musieť používať štandardizovaný elektronický formát. Za elektronickú faktúru je považovaná len faktúra vystavená v predpísanom štruktúrovanom formáte. Povinnosť vyhotovovať takéto faktúry majú všetci platitelia (DPH) so sídlom na Slovensku, ktorí zjednodušene povedané, dodali tovar alebo poskytli službu na území Slovenska. Prijímať takéto faktúry musia vedieť všetky právnické osoby a podnikatelia. Podľa vyjadrenia Finančnej správy Slovenskej republiky, ktoré je prílohou tohto usmernenia budú platiť rovnaké pravidlá tak pre bytové domy zastúpené správcom ako aj spoločenstva vlastníkov bytov.

Vyhotovovanie e-faktúry
Povinnosť vyhotovovať e-faktúru budú mať od 1.1.2027 všetci platitelia DPH so sídlom na Slovensku, ktorí poskytujú službu alebo dodávajú tovar. Platcami DPH sa stávate ak váš obrat za kalendárny rok prekročí sumu 50 000 Eur. Hoci je SVB právnická osoba, tá nie je založená za účelom podnikania, ale za účelom správy vlastného majetku. Asi neexistuje na Slovensku SVB, ktoré by bolo platcom DPH. Nehovoriac samozrejme o bytových domoch, kde nie je SVB založené.

Prijímanie e-faktúry
Situácia pri prijímaní elektronickej faktúry by už však mohla byť iná. Povinnosť prijímať elektronické faktúry musia vedieť všetky právnické osoby a podnikatelia. Strašiakom pre správcov bytových domov je najmä prijímanie elektronických faktúr od dodávateľov služieb, ako sú vodárenské spoločnosti, elektrárne, plynárne, dodávatelia tepla, ale aj menší dodávatelia napr. upratovacie spoločnosti a podobne. Bytový dom – vlastníci bytov a nebytových priestorov nie sú nikdy právnickou osobou, sú však zastúpení správcom, ktorý je právnická osoba, podnikateľ. Obava správcov pri povinnosti prijímať elektronické faktúry pramení najmä z toho, že vieme, že vyššie uvedení dodávatelia služieb správcov s IČO pri každom odbernom mieste registrujú, hoci koncovými odberateľmi sú samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov. Faktúry, ktoré ako správcovia prijímane od dodávateľov služieb, nepatria do účtovníctva správcu nakoľko sa netýkajú podnikateľskej činnosti samotného správcu. Predmetné faktúry sú hradené z finančných prostriedkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov sústredených na ich účte bytového domu.

V súvislosti s povinnosťou vyhotovovania elektronickej faktúry je potrebné uviesť, že spoločenstvo je právnická osoba, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. V zmysle zákona číslo 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (BytZ) spoločenstvo a aj správca konajú pri obstarávaní služieb a tovarov v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, to znamená, že príjemcami (odberateľmi) jednotlivých tovarov a služieb obstaraných správcom sú jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov.

Od 1.1.2027 sa povinnosť vyhotovenia elektronickej faktúry vzťahuje na tuzemského platiteľa dane podľa § 4, 4b alebo 4c, ktorý dodá tovar s miestom dodania podľa § 13 zákona o DPH v tuzemsku alebo poskytne službu s miestom dodania podľa § 15 alebo § 16 zákona o DPH v tuzemsku alebo prijal platbu pred dodaním tovaru alebo služby, ak príjemcom (odberateľom) týchto plnení je:

• zdaniteľná osoba, ktorá má v tuzemsku sídlo, miesto podnikania, prevádzkareň, bydlisko alebo sa v tuzemsku obvykle zdržiava,
• nezdaniteľná právnická osoba, ktorá má v tuzemsku sídlo alebo miesto charakterizované dostatočným stupňom stálosti a vhodnou štruktúrou, ak ide o ľudské a technické zdroje potrebné na výkon jej činnosti.

Povinnosť vyhotovenia elektronickej faktúry sa teda vzťahuje na dodania tovarov alebo služieb s miestom dodania v tuzemsku, ktoré boli poskytnuté tuzemskej zdaniteľnej fyzickej alebo právnickej osobe alebo nezdaniteľnej právnickej osobe. V zmysle vyjadrenia Finančnej správy Slovenskej republiky: „Keďže pri obstaraní tovarov a služieb v rámci správy bytov a nebytových priestorov v dome koná spoločenstvo alebo správca v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov, povinnosť vyhotovenia elektronickej faktúry je potrebné posúdiť v závislosti od toho, či vlastník bytu alebo nebytového priestoru ako príjemca tovarov alebo služieb obstaraných správcom je zdaniteľnou osobou alebo nezdaniteľnou právnickou osobou“.

V situácii, keď všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú len nezdaniteľné fyzické osoby (občania), dodávateľ nemá podľa zákona o DPH povinnosť vyhotoviť elektronickú faktúru (resp. akúkoľvek faktúru) za tovary alebo služby, ktoré sú fyzickým nezdaniteľným osobám dodané.
V takomto prípade môže dodávateľ (napr. dodávateľ energií) vyhotoviť elektronickú faktúru na správcu bytového domu, keďže elektronická faktúra je vyhotovená nad rámec povinností ustanovených zákonom o DPH. Ak dodávateľ vyhotovuje v týchto prípadoch elektronickú faktúru na správcu alebo spoločenstvo, spoločenstvo a ani správca nemá povinnosť zabezpečiť, aby elektronické faktúry vyhotovené za tovary a služby dodané nezdaniteľným fyzickým osobám vedel prijať doručovacou službou.

Podľa nášho názoru, bez ohľadu na to, či je v bytovom dome vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru nezdaniteľná fyzická osoba (občan) alebo právnická osoba, dodávatelia služieb majú uzatvorenú zmluvu o dodávke služieb a tovaru „en bloc“ pre celý dom bez ohľadu na postavenie jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Týmto reagujeme na vyjadrenie Finančnej správy SR, že ak sa v bytovom dome nachádza zdaniteľná osoba je dodávateľ povinný pri dodaní tovaru a služieb vyhotoviť elektronickú faktúru, pričom nesmie byť uvedený správca alebo spoločenstvo ako príjemca (odberateľ).Takto vyhotovenú elektronickú faktúru dodávateľ zašle priamo na zdaniteľnú osobu alebo nezdaniteľnú právnickú osobu buď doručovacou službou alebo so súhlasom príjemcu plnenia iným spôsobom než doručovacou službou. Zaslanie elektronickej faktúry iným spôsobom než doručovacou službou podlieha súhlasu príjemcu plnenia.

Pri dodaní tovarov a služieb, ktoré sú dodávané/poskytované vlastníkom bytov – nezdaniteľným fyzickým osobám (občanom), dodávateľ nie je povinný vyhotoviť elektronickú faktúru, a to ani v prípade, ak na základe dohodnutých zmluvných podmienok dodávateľ vyhotovuje, resp. doručuje faktúru spoločenstvu vlastníkov bytov, ktoré koná v mene a na účet vlastníkov bytov. Z uzatvorenej zmluvy medzi dodávateľom a spoločenstvom vlastníkov bytov by malo byť zrejmé, že tovary a služby sú dodávané nezdaniteľným fyzickým osobám a že spoločenstvo vlastníkov bytov koná len ako správca bytov zastupujúcich jednotlivých vlastníkov, aby dodávateľ správne posúdil svoje fakturačné povinnosti.

Na záver podľa vyjadrenia Finančnej správy SR, ani správca ani SVB nie sú odberateľmi služieb a tovaru, ale sú nimi samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov, z čoho vyplýva, že ani správca ani SVB nemá povinnosť zabezpečiť, aby elektronické faktúry vyhotovené za tovary a služby dodané nezdaniteľným fyzickým osobám vedel prijať doručovacou službou.

To však neznamená, že napr. SVB nemôžu prijímať e-faktúry na dobrovoľnej báze, aj vzhľadom k tomu, že to bude značne uľahčovať ekonomickú časť agendy správy domu. Prijímanie elektronických faktúr cez certifikovaných digitálnych poštárov v sieti Peppol je pre menšie objemy dokladov, a teda vhodné aj pre SVB častokrát zadarmo. Takýmito digitálnymi poštármi sú napríklad spoločnosť KROS, eFakrura s.r.o., Doklado s.r.o.

Dotazovali sme sa aj na následnú archiváciu. Faktúry je možné uchovávať výlučne v elektronickej podobe, ak je počas celej zákonnej lehoty zabezpečená ich čitateľnosť, autenticita, integrita a spätné vyhľadanie. Pôvodnú e-mailovú správu, ktorou bola faktúra doručená, nie je potrebné uchovávať. Postačuje uchovanie samotnej elektronickej faktúry, ak spĺňa uvedené zákonné požiadavky.

Nezabudnite si v prípade prijímania doručovacou službou dobrovoľne vyžiadať súhlas vlastníkov konkrétneho domu s úhradou poplatku, aby ste nemuseli tento poplatok hradiť z vlastných zdrojov.